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Immobilien Standorte mit A,B,C und D-Lage

Immobilien Standorte mit A,B,C und D-Lage

Die Lage wird gemeinhin als ein wichtiges Kriterium einer Immobilie erachtet. Dabei unterscheidet man zwischen Makrolage (Region) und Mikrolage (nähere Umgebung). Zur Beurteilung einer Gewerbelage werden vor allem die folgenden Merkmale analysiert:
Struktur des Gewerbegebietes, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Anfahrt- und Parkmöglichkeiten, zukünftige Entwicklung der Lage. Die Qualität einer Lage lässt sich mit Hilfe der Standortanalyse und Marktanalyse bestimmen. Danach können Gewerbelagen in vier Hauptgruppen gegliedert werden:
  • 1A-Lage
  • 2A-Lage
  • 1B-Lage
  • 2B-Lage
  • Als beste Lage gilt die 1A-Lage. Laut der Definition des GfK-Prisma-Instituts handelt es sich bei einer 1A-Lage um eine Geschäftslage im Zentrum einer Stadt mit der höchsten Passantenfrequenz, die alle in einer Innenstadt gängigen Sortimente wie Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Geschenkartikel, Porzellan oder Bücher umfasst. Darüber hinaus herrscht in dieser Lage nicht nur der dichteste, sondern ein fast flächendeckender Geschäftsbesatz mit namhaften Kundenmagneten wie etwa Kaufhof oder überregional agierenden Filialunternehmen. Aber auch die ergänzenden Dienstleister wie gastronomische Betriebe und Reisebüros haben sich in dieser Lage gut integrieren können, ohne dass die Ladenfronten hierdurch erheblich unterbrochen werden. Des Weiteren gibt es in einer 1A-Lage weder Leerstände noch Mindernutzungen. Als Beispiele für eine solche 1A-Lage gelten die Königsallee in Düsseldorf, die Goethestraße in Frankfurt am Main, Neuer Wall in Hamburg, die Maximilianstraße in München und der Kurfürstendamm in Berlin. 2A-Lagen sind hingegen Geschäftslagen im Nebenkern einer Stadt mit hoher Passantenfrequenz. Alle Objekte besitzen jedoch einen direkten Straßenzugang.

    B-Lage meist in den Nebenstraßen des Zentrums

    B-Lagen sind in der Regel die Gegenden, die direkt an eine 1A- oder 2A-Lage angrenzen, beispielsweise die Nebenstraßen, die in der näheren Umgebung der Haupteinkaufsstraßen liegen. Während in der 1A-Lage die Gewerbemieten etwa bei 80 bis 100 Prozent der jeweiligen Spitzenmiete einer Stadt liegen, werden in 1B-Lagen rund im Schnitt zwischen 40 und 80 Prozent der Spitzenmiete verlangt. An die B-Lagen grenzen in weiterer Entfernung die Streu- und Nebenlagen an.

    A-Lagen und B-Lagen in Städten

    Zur Versorgung der Einwohner einer Stadt oder Gemeinde sind die zentralen Versorgungsbereiche relevant. Diese befinden sich meist in Innenstadtzentren. Aber auch Stadtteil- sowie Nebenzentren oder Grund- und Nahversorgungszentren können zentrale Versorgungsbereiche sein, in denen sich A-Lagen und B-Lagen befinden können. Besser geeignet für die Verortung der A- sowie B-Lagen ist die Anwendung der allgemeinen Merkmale des Hauptgeschäftsbereiches. Ein Hauptgeschäftsbereich ist keine gesetzlich eindeutig definierte Festlegung. Da die Einzelhandelsdichte eines Geschäftsbereiches häufig mit der Passantenfrequenz korrespondiert, lassen sich auf diese Weise die A- und B-Lagen in Deckung bringen. Die A-Lagen und die B-Lagen zeichnen sich meist dadurch ab, dass die Einzelhandelsdichte zwischen 50 bis 100 Prozent beträgt.

    Überregionale Versorgungsfunktion

    Die Standorte von A-Lagen und B-Lagen sind herausragende Standorte, die von der hohen Passantenfrequenz profitieren und entsprechende Mieten zahlen. Der außergewöhnlich gute Standort führt dazu, dass diese Einzelhandels-Lagen eine überregionale Versorgungsfunktion erfüllen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Geschäfte vorrangig Textilien, Schuhe, Schmuck oder Accessoires anbieten. Dadurch binden die A-Lagen und B-Lagen häufig einen Großteil der Kaufkraft einer ganzen Region. Entsprechend dem überdurchschnittlich hohen Besucheraufkommen bieten die Einzelhändler den potenziellen Kunden vielfältige Waren an.

    Quelle A-Lage und B-Lage (immobilienscout24.de)

     
    Die Einordnung von Investmentstandorten in die Kategorien A, B oder C hat sich in der Immobilienwirtschaft längst etabliert.
    Studie der
    bulwiengesa_studie_rendite-risiko-verhaeltnis_final-komprimiert

      Stadt Einwohner Fläche in m² Eigenheime
    von bis in 1000,- €
    Durchschnitt Eigentumswohnung von…bis in €/qm Durchschnitt Gute Lage Brutto Rendite dezentrale Lage
    Brutto Rendite
    A Städte Berlin 3.400.000 891,68 200 – 450 165 1600 – 3800 2600 0,9 % – 3,7 % 9,20%
      Düsseldorf 604.527 217,4 300 – 1770 450 1200 – 4800 2350 1,8 % – 4,0 % 8,60%
      Frankfurt (Main) 717.624 248,31 450 – 1000 650 2450 – 4450 3200 1,8 % – 4,1 % 7,70%
      Hamburg 1.763.000 755,2 170 – 1650 450 1400 – 13000 3600 1,4 % – 3,9 % 8,70%
      Köln 1.047.000 405,2 270 – 1265 480 1500 – 8250 2595 1,7 % – 4,2 % 9,70%
      München 1.450.381 310,7 680 – 2000 1000 3500 – 9000 5500 0,9 % – 3,4 % 8,60%
      Stuttgart 623.738 207,35 480 – 1700 780 2000 – 5000 3100 1,6 % – 3,9 % 8,80%

    B

    Städte

    Bochum 361.876 145,4 260 – 550 370 700 – 2200 1350 2,4 % – 5,0 % 9,70%
      Bonn 318.809 141,06 185 – 1010 425 1900 – 5450 2615 1,8 % – 4,4 % 9,20%
      Bremen 551.767 325, 56 220 – 390 425 1300 – 2600 2000 2,4 % – 5,1 % 10,90%
      Dortmund 580.511 280,4 165 – 660 320 850 – 2145 1300 2,4 % – 4,8 % 9,10%
      Dresden 543.825 328,4 155 – 365 310 215 – 2225 1615 2,8 % – 5,5 % 10,90%
      Essen 582.624 210,3 95 – 1115 310 895 – 2920 1585 2,5 % – 5,0 % 9,60%
      Hannover 532.163 204,14 230 – 625 280 830 – 4680 1870 2,0 % – 4,4 % 9,50%
      Leipzig 560.472 297,8 180 – 300 250 1100 – 1700 1200 2,7 % – 5,6 % 12,40%
      Münster 310.039 303,28 210 – 690 450 1815 – 5000 3500 2,3 % – 4,9 % 10,30%
      Nürnberg 501.072 186,5 270 – 600 400 1300 – 2800 2000 1,9 % – 4,7 % 10,20%
    C Städte Aachen 245.885 160,85 240 – 660 330 1300 – 3710 2335 2,2 % – 5,0 % 10,40%
      Augsburg 286.374 146,84 400 – 730 550 1800 – 3200 2450 2,6 % – 5,4 % 12,00%
      Bielefeld 329.782 257,8 180 – 450 285 800 – 2000 1400 3,3 % – 6,4 % 13,20%
      Erfurt 206.219 269,88 260 – 730 365 1225 – 2250 1535 3,3 % -6,1 % 11,00%
      Erlangen 168.330 76,95 375 – 910 620 1850 – 3500 2650 2,7 % – 5,3 % 10,00%
      Kiel 246.306 118,65 230 – 420 300 1800 – 3800 2300 3,3 % – 6,0 % 11,80%
      Mainz 209.779 97,74 400 – 900 520 1900 – 2800 2400 2,6 % – 5,0 % 9,90%
      Mönchengladbach 259.996 170,47 175 – 750 750 550 – 1750 1200 2,9 % – 5,5 % 10,00%
      Potsdam 164.042 187,3 275 – 475 385 1900 – 3500 2875 2,7 % – 5,5 % 13,00%
      Regensburg 145.465 80,7 400 – 1100 790 2700 – 4000 3250 2,5 % – 5,2 % 10,40%

     
     
     
     
     
     

     
    Quelle:  bulwiengesa AG / Statistisches Bundesamt

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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