Eigentumswohnung kaufen: Checkliste Besichtigung

Bevor Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie Ihr Objekt der immobilen Begierde unbedingt besichtigen. Vielleicht müssen Sie jetzt etwas schmunzeln, aber es kommt tatsächlich vor, dass Interessenten eine Eigentumswohnung kaufen, ohne diese persönlich gesehen zu haben. Das kann mitunter fatale Folgen haben. Immerhin ist es eine große finanzielle Entscheidung, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Daher ist es dringend notwendig, sich nicht auf die Beschreibung und Bilder im Internet zu verlassen, sondern die Eigentumswohnung selbst in Augenschein zu nehmen.

Ganz besonders gilt dies für ältere Bestandswohnungen. Hier können einige Fallstricke lauern, die aus einer Eigentumswohnung ein finanzielles Loch ohne Boden machen. Im Prinzip richtet sich die Qualität einer Eigentumswohnung nach zwei Kriterien: der Lage und dem Zustand. Damit Sie die richtige Wahl treffen und eine attraktive Eigentumswohnung kaufen, die werthaltig bleibt und eine gute Investition in Ihre Zukunft wird, geben wir Ihnen gern eine Checkliste für die Besichtigung an die Hand.

6 Tipps zum Immobilienkaufvertrag

Jeder Immobilienkaufvertrag kann individuell gestaltet werden. Wir haben Ihnen Tipps zusammengestellt, mit den Sie zum Teil sogar noch Geld sparen können:

  • Oft ist beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Zustimmung des Verwalters erforderlich. In diesem Fall muss der Notar erst die Verwalterzustimmung einholen – solange diese nicht erteilt und notariell beglaubigt wurde, ist der Kaufvertrag nicht gültig. Achtung: Für die Verwalterzustimmung können Kosten anfallen, legen Sie deshalb am besten im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung die Kostenverteilung mit fest.
  • Möchten Sie die Wohnung vermieten, halten Sie gleich im Vertrag fest, ob Sie bereits ab Zahlung der Kaufsumme oder erst nach der Eintragung im Grundbuch Vermieter werden.
  • Auf die Instandhaltungsrücklage fällt keine Grunderwerbsteuer an. Geben Sie deshalb im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung die Instandhaltungsrücklage in voller Höhe an. Das Finanzamt rechnet dann die Rücklage vom Kaufpreis ab und erhebt weniger Grunderwerbsteuer.
  • Übernehmen Sie bewegliches Inventar, wie beispielsweise eine Küche, sollten Sie diese ebenfalls in den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung mit aufnehmen und gesondert ausweisen. So können Sie den Kaufpreis noch einmal reduzieren und zahlen somit weniger Grunderwerbsteuer.
  • Wird der Kaufpreis verspätet gezahlt, fallen Verzugszinsen an. Legen Sie deren Höhe am besten schon im Vertrag fest und achten Sie darauf, dass Sie nicht höher sind als gesetzlich vorgeschrieben.
  • Soll die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgen, kann ein Notaranderkonto eröffnet werden, auf welches die Kaufsumme erst einmal eingezahlt wird. Das Geld wird damit erst nach der Grundbucheintragung an den Verkäufer ausgezahlt. Der Vorteil für Käufer: Die Kaufsumme wird fristgerecht überwiesen, zudem ist das Geld im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert.

Auswirkung bei der Einkommenssteuer

Vermietung und Verpachtung:
I. Allgemeines:
Bitte reichen Sie für jedes Ihrer Objekte eine separate Aufstellung sowie die
entsprechenden Belege ein.
Im Fall der Neuanschaffung reichen Sie bitte folgende Unterlagen ein:
Notarieller Kaufvertrag, Belege über Nebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer,
Landesjustizkasse, Notarkosten usw., ggf. Darlehensvertrag über Finanzierung
Kaufpreis etc.
Im Fall der Neuerrichtung reichen Sie bitte folgende Unterlagen ein:
Notarieller Kaufvertrag Grundstück, gesamte Herstellungskosten inklusive aller
Nebenkosten, sonstige Nebenkosten, ggf. Darlehensvertrag über Finanzierung des Grundstückes bzw. der Herstellungskosten
Bei Änderungen oder Neumandaten sollten Sie auch folgende Unterlagen
einreichen:
Sofern ein Vermietungsobjekt teilweise eigengenutzt wird (z. B. Wohnung im Zweifamilienhaus), werden auch Angaben über die jeweiligen Wohn- und
Nutzflächen benötigt. Bitte reichen Sie in diesem Fall einen Plan bzw. einen
Grundriss des Objekts mit den betroffenen Wohnungen und Gesamtflächen ein.
II. Einnahmen:
-Mieteinnahmen netto sowie vereinnahmte Umsatzsteuer bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung
– Vereinnahmte Umlagen, erhaltene Nachzahlungen oder gezahlte Erstattungen
– Garagenmieten sowie sonstige Einnahmen z.B. Zinsen aus Bausparguthaben in
Zusammenhang mit einer Bausparfinanzierung
III. Werbungskosten:
– Finanzierungskosten, insbesondere Bescheinigung über gezahlte Schuldzinsen
– Betriebskosten, wie z.B. Gas, Wasser, Strom, Grundsteuer, Kaminkehrer,
Kanalgebühren etc.
– Erhaltungsaufwendungen, wie z.B. Reparaturen
– Kosten Hausverwalter/ allgemeine Verwaltungskosten / – – Gebäudeversicherungen 
Kontogebühren
– Nebenkostenabrechnung
– Maklergebühren / Kosten Zeitungsanzeigen
– Kosten für Inventar und Geschäft 

Musterberechnung

Wohn- / Nutzfläche 83,67 m²  Kaufpreis 305.845,00 €
Erwerbsnebenkosten 26.632,86 €
Eigenkapital 2.500,00 €
Finanzierungssumme 331.841,83 €
Miete 5.588,58 €
Einnahmen Ausgaben
Zinsen p.a. 7.432,32 €
Tilgung p.a. 7.832,40 €
Steuerlich abzugsfähige Mietnebenkosten 784,20 €
Nicht abzugsfähige Mietnebenkosten 793,19 €
Mieteinnahmen 5.588,58 €
Zwischensumme 5.588,58 € 16.842,11 €
Liquiditätsüberschuss vor Steuer -11.253,53 €
Aufwendungen steuerlich absetzbar 14.038,57 €
Werbungskosten aus Ergebnis vor Steuer 7.432,32 €
Abschreibung auf Bausubstanz 6.606,25 €
Zu versteuerndes Einkommen vor Erwerb 36.000,00 €
Einkommensteuer vor Erwerb 6.986,00 €
Zu versteuerndes Einkommen nach Erwerb 26.765,81 €
Einkommensteuer nach Erwerb 4.131,00 €
Steuerersparnis 2.855,00 €
Gesamt 8.443,58 € 16.842,11 €
Aufwand p.a. 8.398,53 €
Aufwand monatlich 699,88 €
* Kurzdarstellung für das erste volle Jahr nach Nutzungsbeginn (2022)
(unverbindliches Berechnungsbeispiel – Der angezeigten Berechnung liegen Annahmen zugrunde, welche in der ausführlichen Berechnung verifiziert werden müssen.)
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