Warum Makler/In beauftragen? Vertragsarten

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Drei Arten des Maklerauftrags beim Immobilienverkauf

In der allgemeinen Vorstellung gilt es als die oberste Pflicht eines Maklers, eine Immobilie schnell und so gewinnbringend wie möglich an den Mann zu bringen. Doch auch wenn dies im beiderseitigen Interesse von Makler und Auftraggeber liegt, so ist die Tätigkeitspflicht kein zwingender Bestandteil des Maklervertrags.

Wer seine Immobilie über einen Makler verkaufen will, kann grundsätzlich zwischen drei Arten des Maklervertrages wählen:

  • einfacher Maklerauftrag
  • Makleralleinauftrag
  • qualifizierter Makleralleinauftrag

Je nach Vertragsart ist der Makler verpflichtet, bestimmte Leistungen zu erbringen. Außerdem regelt die Vertragsart auch, wer berechtigt ist, eine Immobilie zu vermarkten – mehrere Makler oder ein Immobilienprofi allein. Ebenso wird festgelegt, ob der Auftraggeber selbst tätig werden darf.

1. Einfacher Maklerauftrag – Verkäufer kann mehrere Makler beauftragen

Der einfache Maklerauftrag ist der lockerste Maklervertrag von allen. Für den Abschluss des Vertrages reicht es in der Regel aus, dass der Immobilienbesitzer dem Makler eine einfache mündliche oder schriftliche Erklärung gibt, dass dieser sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten soll. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer jedoch zu nichts und kann seine Immobilie durch weitere Makler vermarkten lassen oder sie selbst auf dem Markt anbieten.

Verkauft oder vermietet er das Objekt ohne Zutun eines Maklers, dann schuldet er auch keine Provision.

Jedoch hat diese Freiheit auch einen Nachteil: Der Makler bekommt zwar die Erlaubnis, die Immobilie zu vermitteln – verpflichtet ist er aber nicht. Wie intensiv die Vermarktung tatsächlich stattfindet, durch den/die Maler/In legt, ist ihr/ihm überlassen. Doch ewig warten muss der Auftraggeber deshalb dennoch nicht. Der einfache Maklerauftrag kann jederzeit gekündigt werden. Das ist zum einen ein Ansporn für den Makler und zum anderen macht es eine Befristung des Vertrags nicht notwendig.

2. Makleralleinauftrag – Nur ein Makler und der Verkäufer können tätig werden

Etwas enger bindet sich der Auftraggeber beim einfachen Alleinauftrag an den Makler. Denn mit dieser Vertragsart entscheidet sich der Auftraggeber dafür, die Vermarktung seiner Immobilie ausschließlich eines Maklers zu überlassen.

Der Vorteil: Der Makler verpflichtet sich, tatsächlich tätig zu werden.

Das ist beim einfachen Maklerauftrag nicht der Fall. Der Auftraggeber ist hierbei aber weiterhin berechtigt, sich selbst nach einem passenden Interessenten umzusehen und bei Erfolg die Immobilie auch ohne Zahlung der Maklerprovision zu verkaufen. Wer trotz Makleralleinauftrag einen weiteren Immobilienprofi beauftragt, muss damit rechnen, doppelte Provision zahlen zu müssen – die des vermittelnden Maklers und die für jenen, mit dem Makleralleinauftrag. Damit der Auftraggeber nicht ewig an den Makler gebunden ist, obwohl dieser keinen passenden Interessenten findet, sollte der Alleinauftrag immer befristet werden. Üblich ist dabei eine Frist von sechs Monaten.

Ein Makleralleinauftrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber vorsieht. Dies bedeutet, dass der Auftraggeber (meist Immobilienverkäufer) keinen weiteren Immobilienmakler parallel mit der Vermarktung der Immobilie beauftragen darf. Sollte der Auftraggeber dies missachten, droht ihm eine Vertragsstrafe. Diese Form des Maklervertrags bedarf der Schriftform. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt dies auch für den allgemeinen Maklervertrag. 

 

3. Qualifizierter Makleralleinauftrag – Immobilie wird exklusiv vom Makler vermarktet

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p style=”padding-left: 40px;”>Das ist die vom Makler wahrscheinlich bevorzugte Form des Maklervertrags – denn beim qualifizierten Alleinauftrag vereinbaren Makler und Auftraggeber, dass das Objekt exklusiv vom Immobilienprofi vermarktet werden darf. Das heißt, weder ein anderer Makler noch der Auftraggeber selbst darf tätig werden. Findet der Verkäufer ohne Makler einen potenziellen Interessenten, kann er das Geschäft nicht einfach abschließen, sondern muss ihn an den Makler verweisen. Hält sich der Auftraggeber nicht daran, hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz. Beim qualifizierten Alleinauftrag sollten im Maklervertrag wichtige Vermarktungsmaßnahmen vereinbart werden, die der Makler dann auch wirklich leisten muss. Bleibt der Makler diese Pflicht schuldig, kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen. Auch beim qualifizierten Alleinauftrag bietet sich eine Befristung auf wenige Monate an.